• DESKUNDIG
  • GECERTIFICEERD
  • INTEGER
  • ONAFHANKELIJK

Erfpachtadvies

Wat is erfpacht?
In Nederland staan een groot aantal woningen en bedrijfspanden niet op eigen grond. De grond is door de gemeente of een particulier in erfpacht uitgegeven. De gebruiker ( de erfpachter) betaalt aan de eigenaar (de erfverpachter) een vergoeding, de erfpachtcanon. De erfpachter mag daarvoor de grond en de daarop staande woning gebruiken; hij heeft een exclusief recht op het gebruik van een onroerende zaak.

Gemeentelijke erfpacht
In onder andere Amsterdam, Leiden en Den Haag wordt de grond van de woning niet verkocht aan de woningbezitter, maar in erfpacht uitgegeven. Dit wordt ook wel gemeentelijke erfpacht genoemd. Ook waterschappen, recreatieschappen, Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer werken vaak met uitgifte van rechten van erfpacht.

Particuliere erfpacht
Behalve overheden zijn er ook particulieren die een recht van erfpacht uitgeven, dit wordt dan vaak particuliere erfpacht genoemd. Het wettelijk kader is uiteraard gelijk, wel kunnen er in de praktijk verschillen zijn, dit omdat de particuliere grond eigenaar zijn eigen keuzes kan maken en niet gebonden is aan het gemeentelijke beleid. Dit kan betekenen dat de voorwaarden voor de erfpachter slechter uitpakken dan bij een erfpacht van een overheid.

Is het verstandig om een huis op erfpachtgrond te kopen?
Een woning met eigen grond is (zeker op de lange duur) vaak voordeliger dan een woning op erfpachtgrond. Erfpacht is vaak duurder omdat de erfpachtcanon (fors) kan stijgen.
De manier om dit te voorkomen is om de erfpachtcanon af te kopen, maar dan moet dit wel mogelijk zijn. Let op dat bij afkoop van de erfpachtcanon, het erfpachtrecht blijft bestaan. Alleen als het bloot-eigendom wordt gekocht zal de erfpachter voleigenaar worden en zal het erfpachtrecht beëindigd worden.
Waar veel (toekomstige) erfpachters onvoldoende bij stil staan is het feit dat in de erfpachtovereenkomst voor de erfpachter zeer nadelige bepalingen kunnen staan. Bijvoorbeeld ten aanzien van het gebruik van de zaak, tussentijdse aanpassingen van de canon maar vooral ook voorwaarden bij verkoop en de eindwaardevergoeding.
Ook kan de financiering van met name particuliere erfpacht lastig zijn. De erfpachtvoorwaarden voldoen niet altijd aan de voorwaarden van de Bancaire richtlijn van de Nederlandse Vereniging van Banken om financiering te kunnen krijgen.

Hypotheek bij gemeentelijke erfpacht
Een hypotheek krijgen voor een woning met gemeentelijke erfpacht is vaak geen probleem. Het belangrijkste punt waar op het erfpachtrecht beoordeeld wordt is de duur van de erfpachtovereenkomst. Deze mag niet korter zijn dan de looptijd van lening. De hypotheekverstrekker wil dat de hypotheek wordt verstrekt op basis van het bekende erfpachtcanon. Als deze halverwege de looptijd kan veranderen doordat de erfpachtovereenkomst afloopt, kan het canon (fors) worden verhoogd met dito maandlasten tot gevolg.
Bij particuliere erfpacht is het verkrijgen van een financiering lastiger, maar is niet per definitie onmogelijk. Als uit de erfpachtakte blijkt dat de grondeigenaar het recht heeft eenzijdig de erfpachtcanon te verhogen, zal dit wel tot problemen leiden bij de financiering. Door de onvoorspelbare maandlasten, kan de hypotheekverstrekker met aanvullende eisen komen. Bijvoorbeeld een notariële opinie en de eis dat de erfpachtovereenkomst voldoet aan de Bancaire Richtlijn van de NVB

Advies bij aankoop van een woning met erfpachtgrond
Voordat u overgaat tot de aankoop van een huis met een erfpachtovereenkomst, wint u bij Tiede de Boer specialistisch advies in. Zeker omdat u als koper een onderzoeksplicht heeft. In het advies zal met name de inhoud van de erfpachtovereenkomst nauwkeurig beoordeeld worden. Een relatief eenvoudige bepaling in de akte, kan grote gevolgen hebben. Niet alleen op uw hypotheekmogelijkheden, uw maandlasten maar vooral op de waarde van het recht nu en in de toekomst.

Erfpacht: weet wat je koopt
Zeker bij het kopen van een erfpachtrecht is het van belang dat u zich goed realiseert wat u precies koopt. Een gedegen advies kan u behoeden van een dure miskoop. Erfpachtspecialist Tiede de Boer beoordeelt en analyseert zeer zorgvuldig de akte die het erfpachtrecht beschrijft. Vervolgens wordt er antwoord gegeven op de volgende essentiële vragen:

  • Gaat het om een tijdelijk of een eeuwigdurend recht van erfpacht?
  • Wat is er in erfpacht uitgegeven?
  • Hoe hoog is de canon? Wanneer kan deze worden herzien?
  • Welke regels geleden er bij een canonvaststelling?
  • Ben ik vrij mijn recht weer te verkopen aan een derde?

Erfpachttaxatie: uw erfpacht op juiste waarde getaxeerd
Een taxatie van de erfpacht vergt veel kennis en ervaring. Dat vraagt om een taxateur met erfpachtspecialisatie. Tiede de Boer is die onafhankelijke erfpachtdeskundige die u graag helpt met de erfpachttaxatie. Resultaat is altijd een solide onderbouwd taxatierapport.

Vraag vrijblijvend een offerte aan voor advies en begeleiding bij erfpacht. We verstrekken u dan graag meer informatie over onze aanpak.

Tiede de Boer

Rentmeester en Taxateur, voor onder andere erfpacht taxaties, BOG taxaties en bedrijfstaxaties in Haarlem en omgeving.

Contact Informatie

Reigerlaan 28
2106 DE Heemstede

T: 023 544 19 88
E: info@tiededeboer.nl